古人云:“明者因时而变,知者随事而制”。同理,对于购买了商品房的业主来说,面对人生很大的一笔投资和投入,什么时机需要进行“验房”,查验哪些内容,也是大有讲究的。

一、广告意向阶段

“眼花缭乱”甚至可以说是“天花乱坠”的楼盘宣传单,虽然往往会有小字说明“本广告所涉及图片及文字仅作为说明使用,不构成买卖合同内容”,但对于“有心的”业主来说,它不是“鸡肋”,而是有着很大的参考作用。因为它至少会告诉业主五个答案:一是楼盘的城市位置和开发商,二是园区的建设期划,三是整体定位是什么(高端或适用,改善还是刚需),四是有哪些与众不同的“亮点”和“卖点”,五是不同户型上有什么优点。

此时“验房”重点:建议业主重点考察房子各方面的条件适合不适合自己的需求。此阶段带有方向性和决定性,是业主了解楼盘的起点。

二、楼盘看房阶段

业主实地勘察售楼处,面对立体沙盘,再经过讲解,脑海中的住宅形象可能由2D变成了三维。特别是如果再参观过设有样板间的楼盘后,往往会决定了是否进行购买。

此时“验房”重点:建议一要查看意向住宅在整个园区中的具体位置;二要查看自己心宜的楼层是否挡光、临街,附近影响生活居住的设施设备;三要查看周边交通、教育、购物、娱乐、医疗等配套设施情况;四要查看开发商会给哪些室内成品,自己还需要购买哪些家俱、家电等;五要查看合同中是否有“霸王条款”;六要查看销(预)售许可证以及其它各类建筑公示材料。等等。

三、住宅建设阶段

此时,业主只能“远观”。或是通过媒体了解到一些进度。极少数“胆子大”“路子野”的业主,可能会有机会深入其中,一窥初元(官方不允许、个人也不建议这样做)。实际上,此阶段“验房”非常重要,包括基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,也包括屋面防水工程、防渗漏工程、供热供冷工程等业主无法轻易看到的部分。

此时“验房”重点:建议业主一是从楼盘周边一走一过时,观察土建和室内装饰等的施工条件是否满足,比如温度、湿度等;二是留意工程整体进度,判断有没有逾期交房可能性存在;三是是否与规划相符,比如:多盖或少盖了楼层?自家楼前突然冒出一栋楼!等等;四是自家住宅“底子”如何(如果能进到楼房之中);五是新闻上有无抵押、烂尾、破产、转让、跑路、沉降、施工事故等负面信息。

四、工地开放时间

许多开发商会搞工地业主开放日,此时虽然室外部分可能尚未完成,但有的清水房内部会基本成活,有的精装房大部分内部装饰会完成,进度快的几与正式收验房时一样。即使个别的时候室内可能无水无电,但建议此重要与房屋亲密接触的时机,业主也不能白白浪费。

此时“验房”重点:建议一看楼栋门厅、过道、候梯厅等是否与设计宣传承诺相符;二看交付成品(清水房的入户门、窗等)或自家装饰装修工程是否有大的问题(比如:缺装饰项目,少配套大件,明显超标的阴阳角,明显起浪,渗漏霉变,大的裂缝,严重磕碰变形,石材瓷砖断裂,板材水泡,材料脱落,室内多出梁柱,等等);三看是否存在大的设计缺陷;四看研自家与样板间的差异;五看与自身实际需求的现实差距,想好收房后应对的办法。

五、正式收房期间

接到通知,按时间节点收验房,是验收的重头戏。当然,提前几天或是推后一段时间收验房,也没有什么大的关系。

此时验房重点:无论是清水房还是精装房,都建议业主要从公到私、从外到内、从上到下、从面到里、从硬到软等好好进行一番查验。既可以一个房间一个房间地进行查验,也可以按照门、窗、棚、墙、地、水、电、柜、空调、新风、面积、噪音、空气质量以及约定材料等顺序进行查验。一般来说,查验重点是土建工程、电气管线和上下水管道安装工程、建筑装修工程。精装房的水路打压、地热打压、24小时防水试验、面积实测等,业主需要酌定。需要特别提醒的是:一些省市都明确规定,商品房在交付使用时,需要向业主公示区县(市)主管部门出具的交付使用确认书等备案材料(或提供复印件)。业主可以自己进行查验,但要根据能力、突出重点;也可以请专门的验房机构来帮助查验。此阶段的验房,有时还包括验房后的问题复查即消项查验。

六、入住两年之内

国家规定住宅质保两年时间,各省大都出台有两年保修的具体条例。在保修期限内,出现质量问题,施工单位或建设单位必须及时无偿保修,保证质量。为了维护业主的合法权益,建议业主在取得准住通知书后两年内,要查报一次房屋的质量问题。

此时“验房”重点:建议一是土建部分。比如:阳台窗台漏水;内外墙及天棚粉饰装修开裂和脱落;门窗变形、开关不灵;油漆、涂料脱皮;台阶排水坡断裂、沉陷,等等。这个部分一般保修2年时间。二是电和水部分。比如:上水管道渗漏;下水管道倒坡及渗漏;电器安装不符合标准等。保修期为2年。三是装修工程部分。保修期为2年。四是防水防渗漏保修期为5年,供热冷等部分,一般保修期2年,具体按照国家或省市的有关规定执行。四是其他部分,其保修期从约定。业主需要注意的一点是,有的问题可能需要维修多次才能彻底解决,这里面涉及到一个维修排期、时间跨度和条件时机的问题。

七、过了质保之后

一般在2年之后,房屋多少都会出现更多的问题。需要业主留心观察,按需维修,进而增强居住的舒适度。

此时“验房”重点:一是窗门漏风漏雨,二是楼板不隔音噪音大,三是跑冒渗漏水问题,四是裂缝,五是冰箱、新风系统等电器工作噪音大,六是室内物件缩胀产生变形异响,七是室内灰尘大,八是室内空气质量超标,九是地下车库潮湿甚至积水,十是厨卫返味串烟,等等。

八、发生重大问题

主要包括建筑和装饰两大类质量重大问题,比如建筑物严重沉降;结构开裂、变形;倾斜有倒塌可能;材料不合格等等。

此时“验房重点:建议业主要就事论事,坚持问题牵引,重点关注三个方面。一是当前问题发展下去会有什么更大危害;二是有没有排除隐患的管用兜底办法;三是如何最大限度减少自身损失。需要说明的是,经国家承认的鉴定部门鉴定,房屋出现影响使用、安全的结构质量问题,保修责任不受保修期限的限制,业主仍然是可以享受无偿保修的。

九、二手买卖之前

建议买家、卖家都要重视验房。买家验房,是为了了解房子具体情况,防止吃亏上当。卖家验房,是针对性维修好问题,提升品质价值。

此时“验房重点:建议一是使用面积核验;二是内部结构及装修状况查验。主要查验:1.户型是否合理;2.门窗情况;3.渗漏水情况;4.墙面地面表层情况(墙砖、地板等);5.供电设施;(供电容量;电器性能现状);6.供气设施;7.水管情况(走线;水压;热水等情况);8.弱电情况(电话线、宽带、有线电视等);9.家具;10.卫浴设施;10.暖气。等等。三是其它情况。比如:1.物业费、水电煤气、网络、电话、原交付时费用如维修基金等交纳及过户协助情况;2.房门钥匙、门卡、网络及机顶盒、暗装水路电路图、物业费等缴费凭证(或物业证明);3.学区房屋户口迁出情况,房产证无他项记录或已清;4.房屋的其它历史、邻居情况以及物业服务质量等。其中,买卖二手房需要的最终花销总额,是一个重点。

十、装饰装修阶段

住宅都会经历过一个装饰装修的过程,或是清水房的装修,或是居住、买卖期间的二次装修。为了保证装饰装修工程质量和安全,维护业主自身利益,也需要注意做好验房的工作。

此时“验房”重点:一是改水、电、地热等隐蔽工程结束时的专项验收。二是门、窗、橱柜等细部的单项安装完成验收。三是室内空气质量的专项验收。四是竣工验收。

十一、产权行将终结

根据建筑物的性质不同,产权也不一样。一般来说,住宅是70年,工业、科教、文卫体类是50年,而商业、旅游、娱乐等是40年。产权终结时,一般的政策有“自动续期”“不收费”“正常交易”。即可以由房屋业主联名提出,补交土地出让金。或是根据相关规划要求,需要收回土地和地上建筑物的,给予业主相应补偿。总之,不管是40年、50年还是70年,房子总有到期的时候。但即使到期后,只要房子还能住、还想住,就都需要续签土地。

此时“验房”重点:一是了解房屋的质量和寿命情况;二是政府相关的规划要求;三是其他业主的想法和打算。等等。

“好雨知时节,当春乃发生”。尊敬的业主,这回您知道什么时间进行验房、验些什么内容了吧?愿每位业主都不因错过太阳而流泪,也不再错过群星,不再有“此情可待成追忆,只因当时没验房”的懊悔!